广州调整限购，让供需两端实现良性互动
1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称通知）。提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施。此次通知立足“先立后破”“稳中求进”的总基调，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，着力于推进住房供给侧改革，构建“保障+市场”的住房供应新体系，从而实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。此次通知积极稳定商品房市场，在2022年9月份退出外围区域限购政策的基础上，再次调整限购范围，在需求端减少限购区域内大户型（建筑面积120平方米以上）购房限制条件，对“卖一买一、租一买一”，购买住房时相应核减名下住房套数。此政策有利于满足改善型需求，也符合中心区改善型需求占比大的特征。根据中指院的统计，2023年广州3-4房户型新房交易占比已经达到80%，比2019年增长了15个百分点。其中4房及以上户型2023年成交占比达到34%，几乎为2019年的三倍；140平方米以上户型2023年成交了1181套，同比增长73%。但同时，大户型新房去化的难度却开始显现。2023年，在广州执行限购的中心区，120平方米以上新房住宅合计供应10456套，占限购区的42%，成交量为8409套，占限购区的37%，供求比为1.24。但值得注意的是，限购区域已经成为广州土地和新房供应的核心区域。2023年，限购区域涉宅用地成交总建面782万平方米，占全市涉宅用地总建面1177万平方米的66.4%。从2024年新房供应来看，中心区新房新批上市规模正在放量。以天河区为例，目前有17个新盘在售，2024年还将有10个新盘上市。考虑到二手住房挂牌量也在增加，其中有大约30%的“次新房”（10年以内楼龄），消化压力不可谓不大。广州此次松绑对户型的限购政策，针对“卖一买一、租一买一”适度松绑购房需求，有利于释放中高收入群体改善型需求，而中心区公共服务配套成熟、就业机会集中等，也能够吸引到多套房购置需求。在助力消化库存的同时，能够推动刚需和改善型需求的循环、新房和二手房的循环、租赁和交易循环等，促进供应和交易两旺，推动行业全链条循环顺畅。房价下跌恶化市场预期，引发需求端更加谨慎，开发商不得不继续降价促销，形成了“开发商降价-购房情绪低落-市场交投疲弱-开发商再降价”的恶性循环。此次政策调整意在推动各类需求形成良性互动，实现行业和市场良性循环。通知还提出，通过建立融资协调机制，加大对具体项目的融资支持，稳定市场供给。该政策事实上就是落实1月26日住建部房企融资协调机制部署会的精神，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。最终目的，就是精准有效支持房企项目的合理融资需求，改变过去银行单一的依赖抵押物价值保障为依据的贷款投放，转而变为承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等综合因素确定，通过对优质稳健项目的融资扶持，让长期运营、经营稳健、财务健康的企业得到应有的金融服务，从而避免风险扩散和蔓延。此次政策既在需求端纾困市场，在行业供给端降低风险，还在住房供给侧推进改革，以多层次供给匹配多层次需求，以多层次需求牵引供给，从而实现供求平衡。 文l李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
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